We ontwikkelen niet alleen een bouwproject, maar daarvoor ook een nieuwe vorm van eigendom en gebruik. Of eigenlijk een heel oude: de coöperatie. Historisch gezien komen coöperaties tot bloei wanneer de overheid en de markt het laten afweten. Op zo’n moment organiseren mensen zichzelf om op passende wijze in hun belang en behoefte te voorzien.
Dat is ook nu de situatie voor de middengroepen in de woningmarkt van de Nederlandse steden.
Zonder winstoogmerk
De coöperatieve vorm is nodig om anders te ontwikkelen, maar ook anders te exploiteren en gebruiken. We werken zonder winstoogmerk en speculatie aan wonen als gebruiksgoed. Alleen zo kunnen we de voorwaarden garanderen voor de beoogde kwaliteit, betaalbaarheid en duurzaamheid.
Leden, bewoners
Wie lid wordt van de coöperatie, wordt betrokken in de ontwikkeling en krijgt woonrecht. In de ontwikkelfase bepalen de leden met elkaar welke (nuts)voorzieningen ze collectief willen delen. In een helder proces krijgt iedereen een plek toebedeeld binnen het wooncomplex. De variatie in woningen is groot: er is veel ruimte voor verschil in grootte en gebruik.
Aandelen, kostprijshuur
Wanneer de woningen gerealiseerd gaan worden, brengen de leden brengen naar rato van het aantal m2 dat ze huren eigen kapitaal in: het woongeld. Dat is essentieel om tot realisatie te komen en om de huurprijzen op kostenniveau te houden.
Naar voorbeeld van het Rotterdams Woongenootschap rekenen we momenteel als volgt:
De coöperatie heeft 30% eigen vermogen en 70% vreemd vermogen nodig om te bouwen.
Van de 30% wordt 10% door de leden betaald en 20% door externen, bijvoorbeeld een investeerder of woningcorporatie.
De overige 70% wordt door de coöperatie geleend bij de bank, als hypotheek.
De exploitatie in ons model gaat uit van kostprijshuren. Ons uitgangspunt is daarbij 30% onder de markthuur voor vergelijkbare woningen uit te komen. Lagere prijzen komen in de markt ook wel voor, maar dan houdt het op bij een woning van 85 m2. Wij bieden woningen van 70 – 110 m2.
Jouw aandeel in de coöperatie
Voor het woongeld (de 10%) komen we nu uit op ongeveer € 300 inleg per m2 die je huurt. Bij een woning van 100 m2 leg je dus € 30.000 kapitaal in de Wooncoöperatie. Een fors bedrag, maar gezien onze doelgroep kan dit voortkomen uit spaargeld, een familiehypotheek of de overwaarde van de woning die je verkoopt. Dit woongeld ontvang je terug wanneer je de woning verlaat.
Samen in een coöperatie
Alle bewoners vormen samen de leden van de coöperatie, en de ledenvergadering is het hoogste besluitvormend orgaan. Als bewoner ben je via je aandeel mede-eigenaar van de coöperatie. De ledenvergadering besluit samen over begroting, jaarrekening en (dagelijks) bestuur.
Om dit alternatieve model haalbaar te maken, is een minimale omvang noodzakelijk. Wij rekenen nu met een kritische massa van ongeveer 50-100 woningen. In stedelijke dichtheden vraagt dit om één grote, of meerdere kleinere locaties.
Zoals Zürich
We vinden dit wiel niet zelf uit. We leren direct van de manier waarop in o.a. Zurich door Genossenschaften op deze manier wonen in de stad gerealiseerd wordt: tussen 1998 en 2008 zijn langs deze weg zo’n 14.000 woningen gerealiseerd: betaalbaar, kwalitatief hoogstaand, duurzaam. Voor de stedeling. En voor de stad.